Por Guilherme Soares

O mercado de imóveis residenciais de alto padrão e luxo mantém uma velocidade de vendas satisfatória e tem boas oportunidades de negócios apesar da crise econômica, de acordo com incorporadores que atuam no segmento. Concentrado nas capitais e com unidades cotadas a preços superiores a R$ 1,5 milhão, este nicho atrai consumidores de alto poder aquisitivo, menos dependentes de financiamento para a compra da habitação e menos vulneráveis aos fatores negativos do cenário atual, como inflação elevada e taxa de juros crescente. Dessa forma, a demanda tem mostrado resiliência. 

Por outro lado, os consumidores estão, sim, mais seletivos nos negócios. Antes, eles costumavam visitar o estande cerca de três vezes até fechar o negócio. Atualmente, chegam a fazer seis visitas antes de assinar o contrato, segundo relatam empresários e consultores. 

Neste momento, a prioridade dos consumidores das classes A e AAA são os imóveis com o máximo de diferenciação, que signifique um avanço em termos de conforto e requinte em comparação com sua atual moradia. Além disso, eles procuram preços atrativos, que representem uma boa oportunidade de investimento. Esse tipo de cliente chega ao estande muito bem informado sobre o produto e sobre eventuais ofertas da concorrência. Isso exige muito mais preparação por parte dos corretores, que devem conhecer detalhadamente o imóvel e ter condições de realizar contrapropostas competitivas. 

"O consumo é estável pelo ângulo da decisão de as pessoas comprarem ou não o imóvel. O negócio depende apenas da decisão do consumidor, que está mais preocupado se o imóvel saiu de tendência, se é tecnológico etc. A crise não é levada em conta nesse caso." Avalia Renato Teixeira, presidente da rede de imobiliárias RE/MAX Brasil. Na sua opinião, o momento é considerado até mais propício para novos negócios por consumidores deste nicho que enxergam a oportunidade de barganhar mais os preços. 

Em São Paulo, a incorporadora MDL Realty, focada no segmento de alto padrão, obteve 15% de crescimento nas vendas na comparação entre o primeiro quadrimestre de 2015 com o mesmo período de 2014. Na opinião de Fernando Trotta, responsável pelas operações da empresa na capital paulista, o público capaz de adquirir um imóvel com valor numa faixa a partir de R$ 1,5 milhão é pouco afetado pelo quadro negativo da economia, além de aproveitar o momento para investir. "Os preços deram uma desacelerada, e os consumidores levam em consideração que esse é um investimento seguro", afirma. 

Trotta conta que a MDL prepara para os próximos meses dois novos empreendimentos em Perdizes, bairro nobre da zona Oeste, e espera crescimento na velocidade de vendas. Neste ano, a projeção é de que as vendas sobre oferta (VSO) atinjam 55% uma alta significativa em relação aos 44% do ano passado. 
 

Concorrência restrita

A baixa oferta no segmento de luxo é outro fator que faz a demanda neste nicho sofrer menos interferência do contexto macroeconômico, segundo o diretor de Incorporação da Cyrela em São Paulo, Piero Sevilla. Ele diz que, quando um empreendimento de luxo é lançado costuma ser rapidamente absorvido pelo mercado, que não conta com muitas opções semelhantes, especialmente na mesma região. "O público que procura um produto de luxo está, na maioria das vezes, em busca de algo exclusivo, inédito, está de olhos nos detalhes. O desafio, para nós que oferecemos um imóvel desse tipo, está em surpreender todas as expectativas do cliente", afirma Sevilla. 

No curto e no médio prazo, a Cyrela aposta principalmente na região da Avenida Brigadeiro Fara Lima, trecho tomado por edifícios corporativos na zona Sul da capital paulista. Ali, a empresa acredita que já condições para o desenvolvimento de novos imóveis voltados para o mercado de luxo. "Ainda já áreas disponíveis, há proximidade do centro da cidade e aumento do número de grandes escritórios comerciais na região" observa o diretor de incorporação da companhia. 

Na Rua Fiandeiras, a menos de 100m da Av. Brigadeiro Faria Lima, a Cyrela está construindo o residencial Pininfarina, um de seus empreendimentos mais célebres dos últimos anos. Composto por uma torre única, terá 92 apartamentos de 46m² a 95m², em um terreno de 2.050m². O diferencial está no projeto arquitetônico, desenvolvido pelo mesmo escritório de design responsável pelos veículos da italiana na Ferrari. A fachada, por exemplo, contará com estruturas metálicas que permitirão que o edifício ganhe curvas, como se fosse esculpido pelo vento. Entre outros atrativos está o pé-direito triplo do hall, piscina com raia de 48m, academia com equipamentos hightech, dentre outros itens pouco convencionais no mercado. Lançado em setembro de 2014, o empreendimento já teve 64 unidade (70% do total) vendidas até a primeira semana de julho. O preço médio praticado está na faixa de R$ 27 mil/m², segundo informa a Cyrela.

Luxo na zona Leste

Na Porte Engenharia e Urbanismo, empresa que atua na zona Leste de São Paulo, os efeitos da crise também foram menores justamente por construir imóveis de alto padrão em áreas com poucos empreendimentos desse tipo. "Quando você olha para São Paulo, todo mundo que pensa em investir procura por regiões consolidadas da cidade, como Jardins e Moema. Por isso, estamos sempre com a oferta abaixo da demanda, tem sempre mais gente querendo comprar do que o produto que colocamos no mercado", ressalta o gerente comercial, Vinícius Gritzbach.

Atenta às zonas onde os imóveis de alto padrão foram pouco explorados, a Porte está concentrada atualmente no lançamento do Polo Corporativo Tatuapé, o projeto que prevê torres corporativas, hotéis, teatro e estrutura para grandes empresas do varejo em um espaço com mais de 310 mil m² de construção. A expectativa da empresa é que o empreendimento consiga atingir taxa de ocupação de 95% antes de ficar pronto. “A ideia não consiste apenas na edificação de um prédio corporativo que ainda não existe no Tatuapé, mas também reurbanizar toda a área que receberá os novos edifícios”, conta Gritzbach. O entorno do polo deve ter calçamento permeável, enterramento da rede elétrica, alargamento de calçadas, arborização, instalação de novas ciclovias, mobiliário urbano e revitalização de praças.

Gritzbach lembra que, com a crise, a concorrência diminuiu na região que a empresa atua. “Muitas vezes, algumas incorporadoras de fora da região vêm para cá, mas elas acabam não sendo assertivas no preço, no produto e na quantidade de oferta. Isso, de certa forma, nos beneficia”, afirma.

Médio-alto

Numa categoria abaixo, os imóveis de médio-alto padrão, com valores em torno de R$ 750 mil a pouco mais de R$ 1 milhão, nas grandes cidades, já apresentam esfriamento na procura em 2015. Isso acontece porque os consumidores desse nicho não têm um poder aquisitivo tão alto a ponto de escapar da crise. Portanto, sentem os efeitos da míngua nos financiamentos, da elevação dos juros e da inflação persistentemente grande, dentre outros fatores. Neste caso, a tendência é que a recuperação dos negócios imobiliários só ocorra quando houver uma melhora, de fato, na situação da economia brasileira.

De acordo com o presidente da RE/MAX, Renato Teixeira, houve queda de um terço nas vendas neste segmento nos primeiros anos meses do ano, mas há uma expectativa de recuperação. “As vendas não estão paradas, estão desaceleradas. Os clientes deram uma segurada para tomar a decisão e estão mais atentos aos movimentos da economia, mas já há sinais de retomada”, diz. Ele acredita, contudo, que se as políticas econômicas que estão sendo adotadas pelo Governo Federal não surtirem efeito, o mercado vai continuar ressentido até 2016. “As pessoas tendem a adotar maior cautela”, estima.