CEO de empresa ligada a Sam Zell espera reformas e melhora do Brasil para investir

Boston (EUA), 10/10/2018 – A Equity International, empresa de investimentos imobiliários do investidor Sam Zell, aguarda medidas para o crescimento econômico, entre elas a aprovação de reformas, para ampliar os investimentos no Brasil. “Francamente, nós poderíamos investir mais”, diz o CEO da EI, Tom Henehagn, em entrevista exclusiva ao Broadcast. “O cenário tem sido tão ruim no Brasil há tanto tempo que a nossa expectativa é que o País comece a melhorar se as decisões corretas forem tomadas”, afirma o executivo. A EI já atua no País com as empresas GuardeAqui, de auto-armazenagem, e a rede de estacionamentos Estapar. Leia a seguir os principais trechos da entrevista:
Broadcast – Vocês estão felizes com o presidente Donald Trump? O Brasil pode ter uma versão dele em breve?

Tom Heneghan – O impacto da mentalidade do Trump em buscar remover regulamentações e permitir ao mercado operar, sem que agentes fiquem constantemente questionando o que se está fazendo, tem ajudado a estimular o crescimento econômico nos Estados Unidos. A mentalidade de deixar o mercado fazer negócios por conta própria é boa, tem sido positivo aqui.

Broadcast – Essa abordagem vai funcionar no Brasil?

Heneghan – Há muito barulho em torno da figura do presidente Trump, isso é sabido. Mas uma coisa interessante para se observar, e que serve de termômetro para o que pode vir a acontecer no Brasil, é que ele abandonou muitos modelos existentes e vem tendo uma abordagem nova para praticamente todos os assuntos. E nessa dinâmica nova, ele criou muito mais espaço para as pessoas atacarem problemas antigos sob uma perspectiva diferente, sem assumir que a questão está dada. As pessoas não estão presas ao mesmo pacote de soluções que elas estavam tentando implementar há tempos, muitas vezes sem sucesso. Foi tudo jogado fora e estamos começando de novo, como em uma folha de papel em branco.

Broadcast – E quais os resultados dessa nova abordagem?

Heneghan – Quando se aplica um novo modelo para os problemas com os quais todos os países têm que lidar, abre-se muito mais espaço para as negociações de fato acontecerem. Tome como exemplo alguns dos problemas que o Brasil está enfrentando, como a reforma da Previdência. Se você tem uma nova abordagem, uma redefinição dos processos, como no caso das novas atuações dos Estados Unidos no campo do comércio internacional, os resultados podem ser diferentes. Essa guinada também está acontecendo em outros países onde a população está percebendo que as soluções antigas não estão funcionando e, portanto, têm pedido para se tentar algo diferente, seja à direita ou à esquerda.

Broadcast – A polarização política no Brasil traz preocupações sobre o futuro da economia e suas decisões de investimento no País?

Heneghan – Acho que preocupação seria uma palavra forte. Temos dois investimentos no Brasil, nas áreas de armazenagem (GuardeAqui) e estacionamentos (Estapar). Francamente, nós poderíamos investir mais. O Brasil tem uma grande população, recursos naturais e demografia favorável. Há uma questão real, que é enfrentar as reformas e desenvolver políticas pró-crescimento econômico. O cenário tem sido tão ruim no Brasil há tanto tempo que a nossa expectativa é que o País comece a melhorar se as decisões corretas forem tomadas.

Broadcast – O que achou da reação do mercado após o resultado das eleições de domingo?

Heneghan – A reação do mercado ao Bolsonaro foi positiva. Mas quem sabe o que vai acontecer daqui em diante? Voltando à analogia de Trump, você pode esperar do Bolsonaro uma abordagem totalmente diferente. Pode ser muito eficaz ou pode falhar. Mas acredito que ele permitirá uma redefinição das conversas sobre o que fazer com alguns dos problemas maiores que o Brasil precisa enfrentar. Vamos ver.

Broadcast – Quais os planos de investimentos da EI para o Brasil? Já há clareza o bastante para os próximos passos?

Heneghan – Estamos passando muito tempo no Brasil. Pensamos que veríamos mais ativos estressados para aproveitar. Mas isso não aconteceu nos últimos anos, apesar da crise econômica. Ficamos frustrados com a falta dessa classe de ativos no mercado imobiliário brasileiro. No setor residencial, as coisas não estão acontecendo, não estão clareando, e os bancos estão muito mais relutantes em aceitar descontos (para venda de ativos retomados após execução de dívidas). No setor comercial, não havia muitos investimentos alavancados, nem muitos proprietários de empreendimentos aflitos para realizar uma venda a preços descontados. Estamos esperando por uma oportunidade, mas simplesmente não a vimos ainda. Então, começamos a operar com uma classe de ativos secundários (non core) no mercado imobiliário, ou seja, que não são tradicionais, como prédios corporativos, galpões industriais e centros de distribuição do varejo. Nós gastamos o tempo olhando outras áreas no setor em busca de uma oportunidade. Dois deles foram estacionamento e self-storage. Continuamos olhando para esses tipos de negócios.

Broadcast – Vocês veem mais potencial de aprofundar investimentos em setores alternativos no mercado imobiliário daqui em diante?

Heneghan – Nos Estados Unidos, uma consultoria apresentou uma pesquisa mostrando que os ativos imobiliários secundários – como auto-armazenagem, residências estudantis, propriedades na área médica, imóveis para data centers, etc – têm performance melhor que os ativos tradicionais. Assim como nos Estados Unidos, essas classes de ativos nos mercados emergentes serão cada vez mais vistas como potenciais alvos de investimentos.

Broadcast – O que falta para tomar essa decisão de investimento?

Heneghan – Muito disso tem a ver com o fato de os ativos terem condições de atingir a escala necessária. E isso é uma coisa mais difícil nos mercados emergentes, pois nem sempre há escala suficiente para tais ativos nessas regiões. Onde tivermos uma possibilidade de conseguir escala e parceria com um sócio local, aí sim teremos um quadro animador. Temos parcerias fantásticas no Brasil com a Pátria no GuardaAqui e na Estapar com o BTG Pactual. Com a GuardeAqui atuamos desde 2011 e chegamos a cerca de 20 unidades só agora, que é o tamanho desejável para a operação.

Broadcast – Com o investimento próximo da maturidade, vocês consideram IPO para essas empresas?

Heneghan – Nossas saídas dos investimentos acontecem, geralmente, por um desses três caminhos: venda da participação para o sócio local, oferta pública inicial (IPO, na sigla em inglês) ou atração de um novo investidor. Ainda não tomamos a decisão para esses dois investimentos no Brasil. (Circe Bonatelli – Circe.bonatelli@Estadao.com)