Imóveis: mercado imobiliário mostra recuperação, mas é preciso ter cuidado ao investir no setor
O mercado imobiliário voltou aos holofotes dos investidores após mostrar os primeiros indícios de retomada do setor. “Vemos uma recuperação do setor desde os últimos meses do ano passado e a melhora deve continuar ao longo deste ano”, afirma José Eduardo Cazarin, fundador e CEO da Axpe Imóveis. Apesar da alta recente, os desafios enfrentados pelo setor nos últimos anos deixam uma pergunta que fica na cabeça do investidor: vale a pena investir em imóveis?
A resposta de 10 entre 10 especialistas é que depende. O ciclo de baixa do mercado realmente parece ter chegado ao fim. O cenário de taxa de juros mais baixa e o aumento da confiança devem ajudar as vendas e os aluguéis, mas é preciso utilizar alguns critérios para garantir um bom retorno. “Investir em imóveis é uma ótima escolha dentro de uma carteira de investimentos. Somos procurados por investidores que já tem uma carteira que envolve ações e outros ativos e que querem alocar uma parte do patrimônio em imóveis. Trata-se de um investimento seguro e que traz uma boa proteção”, afirma Cazarin.
O primeiro critério a ser observado em um imóvel é a localização. Há cidades onde a recuperação já está consolidada enquanto em outras o futuro ainda parece incerto. No Rio de Janeiro, por exemplo, o preço médio da locação de imóveis residenciais, medido pelo índice FipeZap, tem mostrado quedas desde 2015. Nos últimos 12 meses, até janeiro deste ano, os aluguéis da cidade carioca acumulam uma queda de 3,09%. Já em São Paulo, o mesmo índice registrou quedas entre 2015 e 2016, mas voltou a subir em 2017 e teve uma rentabilidade média de 4,97% nos últimos 12 meses até janeiro de 2019.
Bairros com potencial de valorização
Não basta, no entanto, definir apenas a cidade. É preciso se atentar aos bairros com maior valorização na hora de escolher um imóvel. Dentro de São Paulo, por exemplo, o bairro Vila Olímpia tem atualmente um preço médio de R$ 75,99 o metro quadrado residencial — o dobro da média do metro quadrado residencial da cidade, que é de R$ 37,02. “Mais do que saber os locais que estão em alta atualmente, o ideal é prever os que têm uma tendência de valorização”, afirma Alberto Ajzental, coordenador do curso de Desenvolvimento de Negócios Imobiliários da Fundação Getúlio Vargas.
Nesse cenário, o ideal são bairros menos maduros ou que passaram por mudanças recentes que podem impulsionar a região, como o surgimento de comércios e empresas. “Em São Paulo bairros como Vila Madalena e Pinheiros têm uma tendência de valorização muito grande. São bairros com grande potencial, sobretudo entre o público mais jovem”, afirma Ajzental.
A Vila Madalena representa bem o fenômeno de um bairro que passa por essa valorização. Um dos locais mais charmosos da capital, a região sempre foi conhecida por seu clima boêmio, mas recentemente se transformou na sede de startups de diversos setores, criando um verdadeiro polo de economia criativa.
O site de notícias Insider classificou a Vila Madalena como um dos 27 bairros mais descolados do mundo. Em uma lista similar, o site de viagens Skyscanner incluiu a Vila Madalena (o único bairro da América Latina citado) entre os bairros de jovens urbanos e criativos, ao lado de locais como Islington, em Londres; SoMa, em São Francisco; Greenpoint, em Nova York; e Nakameguro, em Tóquio.
“Nas grandes cidades ao redor do mundo existem bairros que foram planejados para atrair a nova economia. No Brasil, as startups acabaram elegendo a Vila Madalena como esse bairro”, afirma Otavio Zarvos, dono da incorporadora Idea!Zarvos, que há 14 anos desenvolve imóveis na região. “Temos cerca de 60 mil metros quadrados em prédio corporativo na região de Pinheiros e Vila Madalena. Todos estão locados e cheios de empresas de economia criativa. A nossa vacância é de menos de 3%”, afirma Zarvos.
Incorporadora e arquitetura podem valorizar imóvel
As duas torres do empreendimento Onze22 da Idea!Zarvos: à esquerda a torre de studios, à direita a torre home
A arquitetura, a incorporadora e construtora por detrás do projeto também são pontos que podem influenciar a valorização do imóvel. “Procurar o histórico daquela incorporadora ou da construtora antes de fechar o negócio é essencial para evitar dores de cabeça futuras”, afirma a consultora Daniele Akamine.
“Sempre recomendamos que o investidor escolha um imóvel que tem a arquitetura e o design como um de seus diferenciais. Isso lhe trará um ativo escasso e único no mercado e ajudará na valorização”, afirma Cazarin, da Axpe Imóveis.
O potencial de valorização a partir da arquitetura de um imóvel pode ser demonstrado por meio de uma pesquisa da Idea!Zarvos. Como sempre teve na arquitetura autoral como seu grande diferencial, a Idea!Zarvos resolveu conduzir uma pesquisa para entender como isso influencia no preço dos imóveis.
A pesquisa realizada com imóveis no bairro da Vila Madalena revelou que imoveis da Idea!Zarvos tem um valor do pacote do aluguel 25% maior do que demais imóveis na mesma região.
Diante desse cenário de retomada da economia e da valorização de seus imóveis, a Idea!Zarvos decidiu lançar um novo empreendimento: o Onze22. Com a arquitetura da franco brasileira Triptyque, o Onze22 está dividido em duas torres: uma com studios de 27 m² e outra com apartamentos que chegam a 179 m². “A gente viu uma demanda muito grande para alugar nossos residenciais na Vila Madalena. Hoje, estão todos cheios. Então resolvemos fazer esse imóvel para atender a demanda do mercado”, afirma Zarvos.
A torre de studio foi toda pensada para atingir jovens preocupados com o bem-estar e com a facilidade de morar em um bairro como a Vila Madalena. “Imaginamos que esses empreendimentos podem ser adquiridos por investidores que desejam alugar os imóveis para quem trabalha na região”, afirma Zarvos. A orre do studio conta com piscina na cobertura, lounge, bicicletário, lavanderia e portaria independente e custa a partir de R$ 386 mil. Quer saber mais?
