“Quando se fala do tema distrato, temos de ter em mente que não estamos mais falando de uma questão de rentabilidade, de retenção de 10 ou vinte por cento do valor de contrato; mas, sim, estamos falando de segurança jurídica”, disse o dirigente da entidade no painel jurídico da Convenção Secovi.No acumulado dos últimos 12 meses encerrados em fevereiro deste ano, 51% do total dos imóveis de médio e alto padrão comercializados no Brasil foram distratados, segundo dados da Abrainc (Associação Brasileira das Incorporadoras Imobiliárias). Um índice que, para Flávio Prando, vice-presidente do Secovi-SP da área de Intermediação, é inaceitável.

Apesar de a Lei da Incorporação fixar como irretratável e irrevogável o contrato de compra e venda de imóvel, o que o Judiciário tem considerado com mais força nos julgamentos envolvendo os rompimentos unilaterais de contrato é o Código de Defesa do Consumidor.

“Muitos dizem que as causas dos distratos são justas, como desemprego, perda de capacidade financeira ou restrição para liberação de financiamento por parte dos bancos. São fatores que precisam ser considerados. Mas o que vimos muito nesses últimos anos foi muita gente distratando imóvel porque não viu sua expectativa de valorização ser correspondida.”

Marcelo Terra, coordenador do Conselho Jurídico do Secovi-SP, trouxe algumas recentes decisões da Justiça a respeito do tema. Expressões que conferem aos adquirentes o direito de desistir do negócio são recorrentes nos julgados. Magistrados chegam a afirmar que, para o distrato, basta que o cliente tenha “mera perda de interesse no negócio”, que “é possível rescisão unilateral, quando [o comprador] não reúne condição financeira”, e, ainda, sustentações que asseguram o “direito de desistência, ainda que imotivado, até o recebimento da posse.”

Para Terra, os maiores riscos de decisões dessa natureza são a de vilipendiar a força vinculativa do contrato, esvaziando sua função social, que é a de garantir a paz; e a vertente sistêmica – prejudicando o incorporador e sua cadeia de fornecedores, e, principalmente, o adquirente que está em dia com suas prestações. “Quem distrata prejudica o outro comprador do mesmo prédio, pois coloca a obra em risco.”

Segundo Prando, nos próximos dias o governo federal deve publicar no Diário Oficial da União a Medida Provisória que regulamenta a questão, fixando pontos como o percentual de retenção cabível às incorporadoras e o que deve ser ressarcido aos compradores. Após a publicidade da MP, o Congresso Nacional tem 60 dias, prorrogáveis por mais 60, para aprovar a medida.

A MP entra em vigor na data de sua publicação. Caso o Congresso a altere, em todo ou em parte, ela volta à Presidência da República, caso contrário, vira lei automaticamente.