Os preços dos imóveis usados aumentaram 18,79% em maio na cidade de São Paulo em comparação com abril e derrubaram as vendas de casas e apartamentos, segundo pesquisa feita com 280 imobiliárias pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (CreciSP). Esse aumento do preço médio do metro quadrado dos imóveis vendidos por essas imobiliárias foi o segundo maior deste ano, só superado pelo registrado em janeiro, que foi de 23,09% em relação a dezembro de 2017.

As vendas em maio caíram 18,25% sobre abril, com o índice de vendas da Capital recuando de 0,2796 para 0,2286. Foi o segundo tombo seguido no mercado de usados.

As casas e apartamentos usados mais vendidos foram os de preço final médio de até R$ 700 mil (51,56% do total) e com preço médio de metro quadrado de até R$ 7.000,00, faixas que somaram 46,77% de todos os negócios fechados nas imobiliárias que o Creci pesquisou.

“Esse aumento dos preços não pode ser tomado com uma tendência para os próximos meses, e é isso o que indica o retrospecto de mais longo prazo”, afirma José Augusto Viana Neto, presidente do CreciSP. Nos últimos 12 meses, de junho do ano passado a maio deste ano, o valor médio do metro quadrado acumula valorização de 21,93%. “A Economia em marcha muito lenta tende a segurar parte dos aumentos, mas o imóvel sempre se valoriza em um País que arrasta um déficit de mais de cinco milhões de moradias”, acrescenta.

As imobiliárias pesquisadas pelo CreciSP venderam em maio mais apartamentos (59,38% do total) do que casas (40,63%). A maioria das vendas foi feita com pagamento à vista (54,69%), particularidade do mercado que vem sendo sustentada pelas dificuldades de acesso da classe média, especialmente, aos financiamentos bancários e ao alto custo deles.

Apenas 43,75% dos compradores conseguiram em maio esse tipo de crédito, enquanto que 1,56% o fez através de cartas de consórcio. Não houve registro em maio de venda feita com pagamento parcelado diretamente pelos donos de imóveis.

Descontos e preferências

A pesquisa do CreciSP apurou com as 280 imobiliárias que os donos dos imóveis vendidos em maio concederam descontos variáveis sobre os preços originais de venda, conforme sua localização, estado de conservação e necessidade de venda. O maior desconto foi de 13,14% em média para imóveis situados em bairros da Zona C, como Santana e Saúde.

Nos imóveis de bairros da Zona D, como Imirim e Socorro, o desconto médio ficou em 10,5%. Na Zona A, que agrupa os Jardins, o desconto médio obtido pelos compradores foi de 9,83% e na Zona B, lugar de bairros como Aclimação e Paraíso, o desconto ficou em 7,33%.

A Zona C, onde houve o maior desconto médio, foi o segundo lugar onde mais se vendeu imóvel usado na Capital em maio, com 34,38% do total, conforme a pesquisa CreciSP. A campeã de vendas foi a Zona A, com 37,5%. As demais unidades vendidas distribuíram-se entre as Zonas D (12,5% do total), B (6,25%) e E (9,38%).

A pesquisa CreciSP também apurou que 71,88% dos imóveis usados vendidos em maio na Capital eram de padrão médio. O restante se dividiu entre os de padrão luxo (15,63%) e os de padrão standard (12,5%)

Aluguel residencial baixa 0,75%

As 280 imobiliárias que o CreciSP consultou alugaram em maio 9,12% a menos que em abril. O aluguel médio das novas locações baixou 0,75% em média em relação a abril. Foram alugados 54,45% do total em apartamentos e 45,55% em casas.

As casas e apartamentos com aluguel mensal de até R$ 1.200,00 foram os preferidos (54,69% dos contratos) dos novos inquilinos, que obtiveram descontos sobre os valores inicialmente pedidos pelos proprietários conforme a localização e o estado de conservação dos imóveis.

Os descontos médios foram de 8,56% nos bairros da Zona A; de 8,03% na Zona B; de 11,05% na Zona C; de 12% na Zona D; e de 9,71% na Zona E. O aluguel médio que mais aumentou na Capital em maio foi o de casas de 3 dormitórios situadas em bairros da Zona E – o aluguel médio passou de R$ 1.156,82 em abril para R$ 1.376,32 em maio, uma alta de 18,97%.

Em compensação, quem alugou casa de 2 dormitórios em bairros da Zona B conseguiu um aluguel mensal que é 36,21% menor que o de abril – o valor médio contratado caiu de R$ 2.416,67 para R$ 1.541,67.

Quase a metade (45,55%) das novas locações foi de imóveis situados em bairros da Zona C. As demais distribuíram-se entre a Zona D (23,32%); a Zona E (14,42%); a Zona B (12,74%); e a Zona A (3,97%).

As modalidades de garantia usadas nos novos contratos foram o fiador (37,02%); o depósito de três meses do aluguel (27,04%); o seguro de fiança (14,9%); a caução de imóveis (8,17%); a locação sem garantia (6,96%); e a cessa fiduciária (5,89%).

As 280 imobiliárias consultadas pelo CreciSP em maio receberam as chaves de imóveis, cujos inquilinos cancelaram os contratos por motivos financeiros (67%) ou por necessidade de mudança de endereço, entre outros (33%). Esse número equivaleu a 83,05% do total de novas locações, percentual 8,91% maior que o de abril, que foi de 76,26%.

Estavam inadimplentes em maio nas imobiliárias pesquisadas 5,33% dos inquilinos com contrato em vigor. Esse percentual é 0,95% superior aos 5,28% que não pagavam em dia em abril.

Ações judiciais em queda

Foram propostas em maio 2.355 ações judiciais nos Fóruns da Capital, segundo levantamento feito pelo CreciSP. Esse número é 21,53% menor que as 3.001 ações que deram entrada em abril.

Em maio, foram propostas 1.364 ações por falta de pagamento (- 7,9% que as 1.481 de abril); 852 de rito sumário (- 37,01% menos que as 1.351 de abril); 56 renovatórias do aluguel (- 37,08% menos que as 89 de abril); e 7 ações consignatórias (- 22,22% que as 9 ações de abril).

Apenas as ações de rito ordinário aumentaram, em 8,45%, ao passar de 71 em abril para 77 em maio.

PESQUISA CRECI/USADOS – METODOLOGIA

A pesquisa mensal sobre valores de imóveis usados na cidade de São Paulo feita pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI) – 2ª Região adota os seguintes critérios:

1. Os dados são colhidos por meio de entrevistas pessoais com os responsáveis por imobiliárias cadastradas no Creci.

2. Pesquisam-se os valores pedidos e os valores efetivos de venda dos imóveis, mas se apuram os valores médios de venda com base nos preços efetivos de venda por ser esta a prática do mercado.

3. Apuram-se os preços efetivos de venda de apartamentos e casas por metro quadrado de área útil, em reais.

4. Para a determinação dos valores médios de venda dos imóveis, eles são agrupados segundo sua idade de construção, suas características construtivas e sua similaridade de preço no mercado. Essa similaridade despreza a localização geográfica e privilegia o agrupamento dos imóveis em bairros de cinco “zonas de valor”, com preços homogêneos.

5. As “zonas de valor” consideradas são as seguintes:

Zona A – Alto da Boa Vista, Alto de Pinheiros, Brooklin Velho, Campo Belo, Cidade Jardim, Higienópolis, Itaim Bibi, Jardim América, Jardim Anália Franco, Jardim Europa, Jardim Paulista, Ibirapuera, Moema, Morro dos Ingleses, Morumbi, Real Parque, Pacaembu, Perdizes, e Vila Nova Conceição;

Zona B – Aclimação, Alto da Lapa, Bela Vista, Alto de Santana, Brooklin, Cerqueira César, Chácara Flora, Alto da Lapa, Consolação, Granja Viana, Indianópolis, Jardim Guedala, Jardim Marajoara, Jardim Paulistano, Jardim São Bento, Jardim São Paulo, Paraíso, Pinheiros, Planalto Paulista, Pompéia, Sumaré, Sumarezinho, Vila Clementino, Vila Madalena, Vila Mariana, Vila Olímpia. Vila Sônia;

Zona C – Aeroporto, Água Branca, Bosque da Saúde, Barra Funda Butantã, Cambuci, Chácara Santo Antônio, Cidade Universitária, Horto Florestal, Ipiranga (Museu), Jabaquara, Jardim Bonfiglioli, Jardim Prudência, Jardim Umuarama, Lapa, Mandaqui, Mirandópolis, Mooca, Santa Cecília, Santana, Santo Amaro, Saúde, Tucuruvi, Vila Alexandria, Vila Buarque, Vila Leopoldina, Vila Mascote, Vila Mazzei, Vila Romana, Vila Sofia, Tatuapé;

Zona D – Água Rasa, Americanópolis, Aricanduva, Belém, Bom Retiro, Brás, Butantã (periferia), Campo Grande, Campos Elíseos, Carandiru, Casa Verde, Centro, Cidade Ademar, Cupecê, Freguesia do Ó, Glicério, Imirim, Itaberaba, Jaçanã, Jaguaré, Jardim Miriam, Liberdade, Limão, Pari, Parque São Domingos, Penha, Pirituba, Rio Pequeno, Sacomã, Santa Efigênia, Sapopemba, Socorro, Tremembé, Veleiros, Vila Alpina, Vila Carrão, Vila Formosa, Vila Guilherme, Vila Maria, Vila Matilde, Vila Medeiros, Vila Prudente;

Zona E – Brasilândia, Campo Limpo, Cangaíba, Capão Redondo, Cidade Dutra, Ermelino Matarazzo, Grajaú, Guaianases, Itaim Paulista, Itaquera, Jardim Ângela, Jardim Brasil, Jardim São Luis, Lauzane Paulista, M’Boi Mirim, Parelheiros, Pedreira, Santo Amaro (periferia), São Mateus, São Miguel Paulista, Vila Arpoador, Vila Curuçá, Vila Indiana, Vila Nova Cachoeirinha.

6. Os períodos de depreciação por tempo (idade) de construção são os seguintes: até 7 anos, de 7 a 15 anos, mais de 15 anos.

7. Os imóveis pesquisados são qualificados da seguinte forma: luxo, padrão médio e standard.

Luxo – Um a dois apartamentos por andar, tábuas corridas no piso, mármore nacional, armários de madeira de lei, cozinha projetada, papel de parede ou pintura acrílica, boxe de vidro temperado, etc.

Padrão médio – De duas a quatro unidades por andar, azulejos decorados, cerâmica simples, caco de mármore no piso, carpete sobre cimento ou taco, esquadrias de ferro ou alumínio simples, armários modulados de madeira aglomerada, boxe de alumínio, etc.

Standard – Mais de quatro apartamentos por andar, taco comum no piso ou forração de carpete, azulejos simples (1/2) barra, cerâmica comum ou granilite, gabinete da pia

Fonte: http://jornaldiadia.com.br/2016/?p=456899